Cada vez que el precio de la vivienda alcanza nuevos máximos en España, reaparece el temor a una nueva burbuja inmobiliaria. Sin embargo, el mercado actual presenta diferencias importantes respecto al escenario que existía hace dos décadas, por lo que comparar directamente la situación actual con la de 2008 puede llevar a conclusiones equivocadas.

Uno de los principales cambios está en el papel del crédito. Durante la burbuja de los años 2000, la expansión hipotecaria impulsó fuertemente el mercado y llegó a representar el 17,7% del PIB a mediados de 2006. Actualmente, este porcentaje es aproximadamente cuatro veces menor y el crecimiento del mercado está más relacionado con el ahorro de los hogares que con el aumento del endeudamiento. Además, las hipotecas a tipo fijo ya suponen cerca de un tercio del saldo hipotecario, frente al predominio casi absoluto de los préstamos variables en 2007.

Otro factor clave es la falta de viviendas. Mientras que en 2007 España estaba construyendo por encima de las necesidades del mercado, en 2025 la situación era la contraria. La oferta resulta insuficiente y el Banco de España estima un déficit cercano a las 600.000 viviendas.

A esto se suma una demanda sólida y diversificada. Los compradores extranjeros concentraron alrededor del 18% de las operaciones hasta el primer trimestre de 2025, con unas 133.000 compraventas y una procedencia más variada que en anteriores ciclos. Por otro lado, la economía española mantiene un crecimiento previsto de entre el 2,3% y el 2,4% en 2026, por encima de las previsiones para Alemania, Francia e Italia.

El buen comportamiento del mercado también queda reflejado en las más de 714.000 operaciones inmobiliarias registradas durante 2025, la cifra más elevada desde 2007. En este contexto, la subida de los precios parece responder principalmente a una demanda que continúa siendo elevada frente a una oferta limitada. Por tanto, esperar a que se repita una crisis como la de 2008 podría ser un error, ya que las causas que explican el actual comportamiento del mercado son muy diferentes a las de aquella época.

FUENTE PERIODÍSTICA EXPANSIÓN